房企的担保命门:阳光城、金科等担保比率超200%

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[房地产公司房地产担保:阳光城,泰和,金科等担保比率超过200%]国泰君安6月份的研究报告对36家沪深A股上市样本进行了统计房地产企业数据显示,与金地,新希望,滨江,世茂等地相比,阳光城,太和,金科,中南建设,蓝光开发等住房公司的担保比率均超过200%。 (国际金融报)

第一只脚刚刚交出半年度报销量,泰和已宣布将为其两家子公司提供15亿元担保融资。

最近几天,泰和宣布,为了满足运营需求,泰和集团有限公司的全资子公司福州泰和房地产开发有限公司作为借款人,接受了贷款工业国际信托有限公司提供的不超过7亿元人民币,期限不超过12个月。此外,全资子公司福建中卫房地产开发有限公司通过转让股权收益权和回购,向兴业国际信托有限公司募集资金不超过人民币8亿元。不超过12个月。

泰和作为担保人,对上述贷款和融资提供连带责任担保。

对外担保余额830亿

今年上半年,太和集团召开董事会和股东大会,批准未来12个月对外担保的预期担保额度。

从目前使用情况看,福州泰和全资子公司泰和累计预计担保金额为85亿元,目前额度为65.6亿元(含担保金额7亿元)。其余担保金额19.4亿元。另一家福建中卫、泰和的预计担保总额为10亿元,已全部使用完毕(含担保金额3.7亿元),因此在满足调整条件的情况下,泰和从其全资子公司福州泰和新世界实ATE发展有限公司中间调整使用4.3亿元。公司对福州新世界累计预计担保金额60亿元。本次限额已使用35.7亿元(含本次担保金额4.3亿元)。元),其余担保金额24.3亿元。

根据公告披露的数据,泰和这两家子公司的财务状况这一保证并不乐观。

截至6月30日,福州泰和总资产622.48亿元,负债总额607.84亿元,净资产14.63亿元,营业收入0元,利润总额-253万元,减少与去年年底相比5.75亿。在人民币附近,净利润也从去年年底的3.4亿元降至-157万元。

另一家赞助公司福建中卫并未出现任何亏损,但其利润大幅下滑。

截至6月底,福建中卫总资产369亿元,负债总额356.63亿元,净资产12.39亿元。利润总额从去年底的2.4亿元降至413万元,净利润也从2.62亿元。人民币跌至315万元。

截至9月2日,泰和实际对外担保余额为830.25亿元,占母公司最新审计权益的449.79%,其中控股公司实际担保额为23.99亿元。

找出泰和的融资路径并不难。对外担保已成为公司的一种相对短期的融资工具。

据《国际金融报》记者不完全统计,自今年2月以来,泰和已发出约26项涉及融资的对外担保,相当于每周披露融资担保情况。此外,担保公司的财务状况普遍不乐观,资产负债率几乎超过70%。

生息负债图

泰和的高保证只是房地产行业的一个缩影。

在不久的将来,面对融资紧缩,许多住房公司通过多种融资方式寻求资金。其中,担保贷款作为快速降低融资成本的有效手段,被许多住房公司视为武器。

9月6日,阳光城宣布将以24亿元人民币为子公司重庆金能工业和重庆上山土地的融资提供担保。

截至9月6日,阳光城及其控股子公司向参与公司及其他控股子公司提供担保总额为132,148亿元,实际担保金额为855.92亿元,占最近一次审计合并声明。该公司的净资产为372.48%。

国泰君安6月份的报告汇编了36家沪深A股上市样本公司的统计数据。数据显示,与金地,新希望,滨江,世茂等,阳光城,太和,金科相比,中南建设和蓝光开发等住房公司的担保比率超过200%。

然而,附属融资的增加将导致合并财务报表中的付息负债和计息债务比率增加。因此,住房企业的对外担保比率是有息债务比率的映射。在某种程度上,房地产公司的高担保率是由其高负债率带来的。

就中南建设而言,截至8月底,中南建设控股子公司对外担保总额超过634亿元,占上市公司股东权益的364.51%。

相应地,中南建设总是处于高额债务状态。今年上半年,中南建设的负债总额为2455.1亿元,同比增长43.68%,其中流动负债1917.74亿元,非流动负债527.26亿元。这种长期债务的比例显然与行业周期相反。在压力之下。

截至报告期末,中南建设资产总计2680.09亿元,期末资产负债率为91.23%,这一负债率位列诸葛找房统计范围中规模房企首位。同时,据其统计,中南建设从2017年起负债率始终高居规模房企榜首,也是上榜企业中唯一一家负债率连续三年均达90%以上的房企。

事实上,今年以来,中南建设一直在提速担保。

据《国际金融报》记者不完全统计,今年以来,中南建设发布担保公告57次,平均4天多发布一项担保方面的公告,有时一则公告还内含多家公司,如7月19日,中南建设一口气为临沂锦悦等8家公司提供担保;6月25日,中南建设同时为利辛县锦瀚置业等8家公司担保。

《国际金融报》记者梳理发现,这些担保中,超过一半的城市项目公司位于三四线城市,且不少为新注册的项目公司,或者尚处于亏损状态。以今年7月以来的情况为例,1个月左右的时间里,中南建设共计为28家公司提供担保,然而从会计数据来看,仅有1家负债率在70%以下,有4家负债率高于100%。

常规而言,被担保方的资产负债率可以有助于衡量担保方的代偿风险。被担保方资产负债率越高,表明由于外部融资而产生的债务负担越重,房企为其提供担保的代偿风险就越高,因而行业通常采用“为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额占担保总额的比例”来衡量对外担保的代偿风险,以此计算的话,中南建设这一比例超过70%,处于行业高位。

易居研究院研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时表示,为子公司融资进行担保在行业内较为常见,但如果子公司的负债和盈利情况并不乐观,且随着棚改政策调整和三四线城市楼市降温,“去化”压力或将集中呈现,可能会加大母公司的债务风险。

另一个值得关注的地方在于,国泰君安证券发布研报表示,部分房企为了美化报表,将负债资金以股权的方式计入子公司,同时在合约中明确回购条款,约定在一定时期后以更高的价格回购。这部分股权赋予企业强制性的支出义务,实质上形成了公司的债务,却以股权的方式计入报表,降低了企业的负债率。这一操作手法,业内称之为“明股实债”。

因此,通过少数股东权益占比与少数股东损益占比的差额能够对“明股实债”进行粗略衡量,该指标值越大代表房企可能存在更多的“明股实债”。在该研报计算所得的列表中,中南建设居于前列,仅次于华夏幸福、蓝光发展和阳光城。

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(文章来源:国际金融报)

(责任编辑:DF070)

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